TOUT SAVOIR SUR LA DONATION D'UN BIEN IMMOBILIER AVEC RESERVE D'USUFRUIT

La donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit
 
Dans le précédent Petit Immo, nous vous annoncions des moyens d’optimiser la transmission à ses enfants. En effet, vous pourriez envisager de transmettre un bien immobilier à vos enfants en vous réservant l’usufruit.

Comment ça fonctionne ?
Il s’agit de donner un bien immobilier tout en conservant jusqu’à votre décès le droit d’utiliser le bien et de le louer.
On parle de démembrement de propriété. Les prérogatives du droit de propriété sont réparties comme suit :

• d’un côté, les donataires qui seront nus-propriétaires. Ils auront le droit de disposer du bien (le vendre ou le donner). Les nus-propriétaires n’assumeront aucune dépense d’entretien à l’exception des grosses réparations.
• de l’autre côté, le donateur qui sera usufruitier. Il aura le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers. En contrepartie, il assumera tous les coûts d’entretien sauf les grosses réparations. Il aura également à sa charge l’impôt foncier.

Chacun a la faculté de disposer de son droit mais dans la limite de celui-ci. Ainsi le nu-propriétaire ne pourra vendre seul que la nue-propriété. Il lui faudra l’accord de l’usufruitier pour vendre la pleine propriété.

Quel est l’intérêt ?
Cette technique permet d’organiser progressivement la transmission à vos enfants sans vous dépouiller totalement et tout en simplifiant le règlement de votre succession. En effet, au décès du donateur, l'usufruit s'éteint au profit du donataire qui devient alors plein propriétaire, sans formalité à effectuer.
Cela a également un intérêt fiscal. En effet, les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Au jour de votre décès, votre usufruit s’éteindra sans que le fisc considère qu’il s’agit d’un nouveau transfert de propriété taxable. En conséquence, une partie de la valeur du bien ne subira jamais d’imposition et si la donation a été réalisée plus de 15 ans auparavant, un nouvel abattement fiscal sera disponible pour la succession.
La valeur de votre usufruit est calculée selon un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier. Si vous avez entre 51 et 60 ans, elle est de 50 % de la valeur du bien en pleine propriété ; entre 61 et 70 ans, de 40 %, et ainsi de suite.

Comment encadrer au mieux les conditions de cette donation ?
Il est possible dans l’acte de donation de prévoir certaines clauses qui aménageront au mieux les rapports entre le donateur et le donataire.
Vous pourrez notamment prévoir que les grosses réparations resteront à la charge du donateur usufruitier. En conséquence, le donataire n’aura rien à dépenser pendant toute la durée de l’usufruit.
Vous pourrez interdire au donataire d’aliéner et d’hypothéquer le bien. Cela signifie qu’il ne pourra ni donner, ni vendre, ni donner en garantie le bien pendant la vie du donateur, sauf s’il obtient votre accord.
Vous pourrez prévoir que le bien devra rester un bien propre du donataire. En cas de mariage du donataire, le bien restera exclu de la communauté sauf votre accord. Il pourra également être exclu de l’indivision pacsimoniale.

Quels sont les inconvénients ?
La donation est un acte irrévocable. Elle nécessite une réflexion globale sur votre patrimoine. Si vous procédez par exemple à la donation de votre résidence principale vous ne pourrez plus la vendre sans leur accord. Le prix de vente devra alors être réparti entre donataire et donateur selon la valeur de votre usufruit, et celui-ci sera calculé selon votre âge au jour de la vente.